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Basisinformationen:  
Das wesentliche Ziel des Gesetzentwurfs ist die Beschleunigung des Wohnungsbaus und die Sicherung von Wohnraum, insbesondere durch Erleichterungen im Bauplanungsrecht. Dazu werden verschiedene Änderungen am Baugesetzbuch (BauGB) vorgeschlagen, wie die Einführung eines neuen § 246e BauGB (Experimentierklausel für Abweichungen vom Planungsrecht bis Ende 2030), die Erweiterung von Befreiungs- und Abweichungsmöglichkeiten (§ 31 Abs. 3, § 34 Abs. 3b BauGB), sowie die Verlängerung bestehender Sonderregelungen zur Bestimmung von Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt und zum Umwandlungsschutz. Der Entwurf stammt von der Bundesregierung, federführend zuständig ist das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen. 
 
Hintergrund:  
Der Gesetzentwurf reagiert auf den anhaltenden Mangel an bezahlbarem Wohnraum, besonders in urbanen Gebieten. Bereits in der vorherigen Legislaturperiode wurden ähnliche Maßnahmen diskutiert. Der Entwurf setzt Vereinbarungen aus dem Koalitionsvertrag um und ist Teil des zwischen Bund und Ländern beschlossenen Pakts zur Beschleunigung von Planungs-, Genehmigungs- und Umsetzungsverfahren. 
 
Kosten:  
Für Bund, Länder und Kommunen sind keine zusätzlichen Haushaltsausgaben ohne Erfüllungsaufwand zu erwarten. Im Gegenteil, das Gesetz führt zu erheblichen jährlichen Entlastungen:  
- Für Bürgerinnen und Bürger: ca. 505,5 Mio. Euro  
- Für die Wirtschaft: ca. 333,7 Mio. Euro  
- Für die Verwaltung (Länder und Kommunen): ca. 1,7 Mrd. Euro  
Einnahmen werden nicht erwartet. Es ist nicht bezifferbar, ob durch den Wegfall von Bebauungsplanverfahren mehr gerichtliche Anfechtungen und damit Kosten entstehen. Insgesamt sind keine weiteren Kosten für Wirtschaft oder soziale Sicherungssysteme zu erwarten. 
 
Inkrafttreten:  
Konkrete Angaben zum Inkrafttreten enthält der Text nicht. Es ist daher davon auszugehen, dass das Gesetz am Tag nach der Verkündung in Kraft treten soll. 
 
Sonstiges:  
- Der Entwurf ist Teil eines Sofortprogramms ("Wohnungsbauturbo") und damit besonders eilbedürftig. 
- Die wichtigsten Erleichterungen (z.B. § 246e BauGB) sind bis zum 31. Dezember 2030 befristet, andere Regelungen bis 2031. 
- Eine Evaluierung der zentralen Maßnahmen ist vorgesehen, spätestens bis Ende 2029. 
- Die Maßnahmen unterstützen die Ziele der Deutschen Nachhaltigkeitsstrategie, insbesondere das SDG 11 ("Nachhaltige Städte und Gemeinden"). 
- Die Regelungen sollen vor allem in Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt wirken, können aber bundesweit genutzt werden. 
- Es wird erwartet, dass die Maßnahmen dämpfend auf die Entwicklung der Wohnungsmieten wirken und regionale Unterschiede in der Wohnraumversorgung verringern. 
- Gleichstellungspolitische Auswirkungen sind nicht zu erwarten. Die Umwandlungsregelung schränkt vorübergehend die Verwertungsmöglichkeiten von Eigentümerinnen und Eigentümern ein, schützt aber den Bestand an Mietwohnungen. 
 
Maßnahmen:  
Hier ist eine stichpunktartige Zusammenfassung der wichtigsten Maßnahmen des Gesetzentwurfs (redaktionelle Änderungen, Folgeänderungen und Übergangsregelungen sind nicht aufgeführt): 
 
- Erleichterung von Lärmschutzfestsetzungen: Gemeinden können künftig Werte zum Schutz vor Geräuschimmissionen und Geräuschemissionskontingente im Bebauungsplan festsetzen. In begründeten Fällen sind Abweichungen von der Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm) zulässig, um Nachverdichtung und Umnutzung von Gewerbe- und Industrieflächen für Wohnzwecke zu erleichtern. 
 
- Erweiterte Befreiungsmöglichkeiten: Die Möglichkeit, von Festsetzungen eines Bebauungsplans zugunsten des Wohnungsbaus abzuweichen, wird deutlich ausgeweitet. Befreiungen sind künftig nicht mehr nur im Einzelfall, sondern auch in mehreren vergleichbaren Fällen möglich. Dies gilt bundesweit, unabhängig von der Feststellung eines angespannten Wohnungsmarkts. 
 
- Flexibilisierung des Einfügungsgebots im unbeplanten Innenbereich: Bei der Errichtung von Wohngebäuden kann künftig mit Zustimmung der Gemeinde vom Erfordernis des Einfügens in die nähere Umgebung abgewichen werden, auch in mehreren vergleichbaren Fällen. Dadurch wird z.B. die Bebauung von Hinterlandgrundstücken oder Innenhöfen erleichtert. 
 
- Einführung eines Zustimmungserfordernisses der Gemeinde: Für Abweichungen und Befreiungen nach den neuen Regelungen ist die ausdrückliche Zustimmung der Gemeinde erforderlich. Die Gemeinde kann ihre Zustimmung auch an Bedingungen knüpfen (z.B. Sozialwohnungsquote, Barrierefreiheit, Kostenbeteiligung an Infrastruktur). 
 
- Einführung des „Wohnungsbau-Turbos“ (Experimentierklausel): Für einen befristeten Zeitraum bis 31.12.2030 können Wohnungsbauvorhaben auch ohne Bebauungsplan allein mit Zustimmung der Gemeinde zugelassen werden. Dies gilt für die Errichtung, Erweiterung, Änderung, Erneuerung oder Nutzungsänderung von Gebäuden zu Wohnzwecken, sofern keine erheblichen Umweltauswirkungen zu erwarten sind und öffentliche Belange gewahrt bleiben. 
 
- Regelung für Lärmkonflikte bei unwirksamen Bebauungsplänen: Wird ein Bebauungsplan, der Abweichungen von der TA Lärm zugelassen hat, nachträglich für unwirksam erklärt, wird der Lärmkonflikt zwischen heranrückender Wohnbebauung und bestehenden Anlagen durch eine Einzelfallregelung gelöst. Anforderungen an lärmemittierende Anlagen dürfen nur gestellt werden, wenn sie zumutbar sind und die Kosten von der Gemeinde oder dem Bauherrn übernommen werden. 
 
- Verlängerung der Umwandlungsschutzregelung (§ 250 BauGB): Die Möglichkeit der Länder, einen Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen einzuführen, wird um fünf Jahre verlängert. 
 
- Verlängerung der Ermächtigungsgrundlage für die Feststellung von Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt (§ 201a BauGB): Die Länder können weiterhin Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt ausweisen. 
 
- Evaluierung und Entlastung: Die Maßnahmen werden bis Ende 2029 evaluiert. Es wird eine erhebliche Entlastung für Verwaltung, Bürger und Wirtschaft erwartet, insbesondere durch den Wegfall aufwendiger Bauleitplanverfahren und die schnellere Schaffung von Wohnraum. 
 
- Keine Abweichungen bei besonderen Wohnbedarfen: Abweichungen zugunsten des Wohnungsbaus sind nicht zulässig, wenn sie Flächen für Personengruppen mit besonderem Wohnbedarf oder Anforderungen an Barrierefreiheit betreffen. 
 
- Öffentlichkeitsbeteiligung: Die Gemeinde kann vor ihrer Zustimmung die Öffentlichkeit beteiligen, um nachbarliche Interessen zu berücksichtigen. 
 
- Anwendung im Außenbereich: Die Sonderregelungen gelten im Außenbereich nur, wenn ein räumlicher Zusammenhang zu bestehenden Siedlungsflächen besteht. 
 
- Keine Umweltprüfung bei erheblichen Umweltauswirkungen: Abweichungen und Zulassungen nach den neuen Regelungen sind ausgeschlossen, wenn dadurch erhebliche zusätzliche Umweltauswirkungen zu erwarten sind. 
 
Diese Maßnahmen dienen insgesamt der Beschleunigung des Wohnungsbaus, der Nachverdichtung, der besseren Nutzung von Bestandsgebäuden und der Sicherung von Mietwohnungsbeständen.

„Der Gesetzentwurf setzt die Vereinbarung aus dem Koalitionsvertrag um, in den ersten 100 Tagen einen Gesetzentwurf zur Einführung eines Wohnungsbauturbos unter Berücksichtigung der kommunalen Planungshoheit vorzulegen, Lärmschutzfestsetzungen zu erleichtern sowie die Vorschriften über den Umwandlungsschutz und die Bestimmung der Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt zu verlängern (vgl. Koalitionsvertrag zwischen CDU, CSU und SPD für die 21. Legislaturperiode, Z. 713 ff.).  
 
Die erste Lesung des Gesetzentwurfs im Deutschen Bundestag soll noch vor der parlamentarischen Sommerpause erfolgen und das Gesetzgebungsverfahren im Herbst 2025 abgeschlossen sein.“

Exekutiver Fußabdruck laut Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen:

„Eine Änderung des Gesetzesentwurfs auf Basis von Stellungnahmen von Interessensvertreterinnen und Interessensvertretern oder beauftragter Dritter ist nicht erfolgt.“

Im Lobbyregister des Bundestags sind 7 Einträge zu diesem Vorhaben vorhanden.
Identische Einträge werden zusammengeführt.

Ausschusssitzungen

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Diese Zusammenfassung wurde mit GPT4 auf Basis des Artikels auf bundestag.de erstellt.

Die Anhörung fand am 10.09.2025 im Ausschuss für Ausschuss für Wohnen, Stadtentwicklung, Bauwesen und Kommunen statt.

Bundesvereinigung der kommunalen Spitzenverbände: Die Organisation begrüßte die mit dem Gesetzentwurf verfolgten Ziele, betonte jedoch, dass weitere Ursachen für den Rückgang der Bautätigkeit wie gestiegene Bau- und Finanzierungskosten, Fachkräftemangel und Materialknappheit angegangen werden müssten.

Christian Lieberknecht (Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen, GdW) (benannt von CDU/CSU-Fraktion): Er begrüßte den Gesetzentwurf, sah ihn aber nur als einen Baustein unter mehreren, um Baukosten zu begrenzen und Wohnen bezahlbar zu machen. Die Bereitstellung von zusätzlichem Wohnraum sei angesichts des Bevölkerungswachstums unabdingbar.

Dirk Salewski (Bundesverband der Immobilien- und Wohnungsunternehmen, BFW) (benannt von CDU/CSU-Fraktion): Er erklärte, dass das Bauplanungsrecht durch den Entwurf punktuell vereinfacht werde und punktuelle Verbesserungen im Wohnungsbau zu erwarten seien. Es würden jedoch viele Instrumente benötigt, um den Wohnungsbau wiederzubeleben. Die Verlängerung des Umwandlungsverbots von Miet- in Eigentumswohnungen lehnte er ab, da dies Eingriffe in den freien Markt seien und die Eigentumsbildung verhinderten, ohne neue Wohnungen zu schaffen.

Melanie Weber-Moritz (Deutscher Mieterbund) (benannt von SPD-Fraktion): Sie sprach sich für die Verlängerung des Umwandlungsverbots aus, da Umwandlungen in der Regel zu Verdrängung von Mieterinnen und Mietern sowie zu erheblichen Mietsteigerungen führten. Zudem plädierte sie dafür, den Bau von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen für Selbstnutzer prinzipiell auszuschließen.

Professor Matthias Hellriegel (Hellriegel Rechtsanwälte) (benannt von CDU/CSU-Fraktion): Er begrüßte den Gesetzentwurf sehr und bezeichnete die Änderungen beim Lärmschutz als revolutionär. Die Regelungen könnten dazu beitragen, den Wohnungsbau anzukurbeln. Kritikern hielt er entgegen, dass die Kommunen den Bau-Turbo anwenden könnten, aber nicht müssten.

Andrea Gebhard (Bundesarchitektenkammer) (benannt von Bündnis 90/Die Grünen): Sie forderte Änderungen am Gesetzentwurf, insbesondere am Paragrafen 246e. Die aktuelle Fassung ermögliche den Bau von Einfamilienhäusern, jedoch schaffe der Geschossbau mehr Wohnraum. Die Vorschrift solle daher auf Neubauten mit mindestens sechs Wohnungen beschränkt werden.

Aygül Özkan (Zentraler Immobilien Ausschuss) (benannt von SPD-Fraktion): Sie sah erheblichen Nachbesserungsbedarf und forderte eine längere Geltungsdauer des Turbos, etwa bis 2035, da komplexe Bauvorhaben in urbanen Räumen längere Planungssicherheit benötigten.

Peter Lutz (Unternehmensberater) (benannt von AfD-Fraktion): Auch er kritisierte die Befristung bis 2030 und forderte eine Langfristperspektive für den Wohnungsbau, die im Gesetzentwurf nicht erkennbar sei.

Judith Nurmann (Architects for Future Deutschland) (benannt von Linksfraktion): Sie befürwortete die Vereinfachung planerischer Prozesse, sah im Bau-Turbo jedoch kein geeignetes Mittel für eine Bauwende im Sinne des Klima- und Ressourcenschutzes. Sie sprach sich für eine zweite große Novelle des Baugesetzbuches aus.

Robert Scholz (Architekt) (benannt von AfD): Er forderte Maßnahmen zur besseren Finanzierbarkeit durch steuerliche Entlastungen und staatliche Zinsstützungen sowie eine Rückführung energetischer Bauvorschriften. Den Bau-Turbo bezeichnete er als "im Leerlauf" und als keine geeignete Antwort auf die Herausforderungen im Wohnungsbau.

Bernd Düsterdiek (Deutscher Städte- und Gemeindetag): Er betonte die Notwendigkeit, die Planungshoheit der Kommunen zu wahren, und verwies auf weitgehende Befreiungs- und Abweichungsmöglichkeiten vom bisherigen Planungsrecht.

Hilmar von Lojewski (Deutscher Städtetag): Er begrüßte den Gesetzentwurf, machte aber mehrere Änderungsvorschläge.

Kay Ruge (Deutscher Landkreistag): Er bezeichnete die Befristung des Turbos bis 2030 als richtig.

Zusammenfassung der Beschlussempfehlung

Diese Zusammenfassung wurde mit GPT4 auf Basis des Textes des Beschlussempfehlung erstellt.

Beratungsverlauf:  
Der federführende Ausschuss war der Ausschuss für Wohnen, Stadtentwicklung, Bauwesen und Kommunen (24. Ausschuss). Mitberatende Ausschüsse waren: Ausschuss für Arbeit und Soziales, Ausschuss für Landwirtschaft, Ernährung und Heimat, Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz, Ausschuss für Umwelt, Klimaschutz, Naturschutz und nukleare Sicherheit, Ausschuss für Wirtschaft und Energie, Haushaltsausschuss sowie der Verkehrsausschuss. 
 
Beschlussempfehlung:  
Der Ausschuss empfiehlt,  
a) den Gesetzentwurf der Fraktionen CDU/CSU und SPD (Drucksache 21/781 neu) in geänderter Fassung anzunehmen,  
b) den Gesetzentwurf der Bundesregierung (Drucksache 21/1084) für erledigt zu erklären,  
c) den Antrag der Fraktion Die Linke (Drucksache 21/1753) abzulehnen.  
Zugestimmt haben der Beschlussempfehlung die Fraktionen der CDU/CSU und SPD; abgelehnt haben AfD, BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN und Die Linke.  
Ein Entschließungsantrag der Fraktion BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN wurde gestellt und abgelehnt. Er forderte u.a. die Streichung des § 246e BauGB („Bau-Turbo“), eine stärkere Gemeinwohlorientierung, soziale Quoten, dauerhafte Schutzinstrumente für Sozialwohnungen, Stärkung der Innenentwicklung, Vorkaufsrechte für Kommunen, Maßnahmen zur Klimaanpassung und Flächensparen. 
 
Änderungen:  
Es wurden Änderungen am ursprünglichen Gesetzentwurf vorgenommen, die im Änderungsantrag der Fraktionen CDU/CSU und SPD (Ausschussdrucksache 21(24)30) enthalten sind. Die Änderungen betreffen den Gesetzentwurf selbst (Baugesetzbuch/BauGB), insbesondere die Einführung des neuen § 246e BauGB (Experimentierklausel für befristete Sonderregelungen zum Wohnungsbau), Erweiterungen bei Abweichungen von Bebauungsplänen (§ 31 Abs. 3 BauGB), neue Möglichkeiten im unbeplanten Innenbereich (§ 34 Abs. 3b BauGB), sowie befristete Verlängerungen bestehender Regelungen (§ 201a und § 250 BauGB). Es gibt keine Hinweise auf Änderungen an völlig anderen Gesetzen („Trojaner“). 
 
Begründung:  
Die wesentliche Begründung ist der Mangel an bezahlbarem Wohnraum, besonders in urbanen Räumen. Ziel ist die Beschleunigung des Wohnungsbaus durch mehr Flexibilität und Abweichungsmöglichkeiten vom Bauplanungsrecht, insbesondere durch den neuen § 246e BauGB. Die Änderungen sollen Kommunen mehr Handlungsspielraum geben, Planungs- und Genehmigungsverfahren beschleunigen und Bürokratie abbauen. Die Regelungen sind befristet und sollen nach Ablauf evaluiert werden. Die Entlastung für Bürger, Wirtschaft und Verwaltung wird mit konkreten Zahlen beziffert (jährliche Entlastung von 505,5 Mio. Euro für Bürger, 333,7 Mio. Euro für die Wirtschaft, 1,7 Mrd. Euro für Länder und Kommunen). 
 
Statements der Fraktionen:  
- CDU/CSU: Betont die Dringlichkeit angesichts zu weniger Baugenehmigungen und Fertigstellungen. Der Bau-Turbo ermögliche schnelleren und günstigeren Wohnungsbau, wahre die kommunale Planungshoheit und sei ein wichtiger erster Schritt. 
- AfD: Kritisiert, dass das eigentliche Problem die hohen Baukosten seien, nicht die Geschwindigkeit der Verfahren. Der Bau-Turbo sei reine PR und ein Frontalangriff auf das Planungsrecht, der die kommunale Selbstverwaltung aushöhle. 
- SPD: Hält die Beschleunigung und Entbürokratisierung für zentral, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Kommunen behalten Entscheidungshoheit. Verbesserungen wie längere Entscheidungsfristen und strategische Umweltprüfung werden hervorgehoben. 
- BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN: Kritisiert § 246e BauGB als „Kettensäge“ an der Bauleitplanung, befürchtet Zersiedelung, Bodenspekulation und fehlende soziale Steuerung. Fordert stattdessen Fokus auf Innenentwicklung, soziale Quoten und ökologische Standards. Änderungs- und Entschließungsanträge wurden eingebracht, aber abgelehnt. 
- Die Linke: Sieht im Bau-Turbo einen „Genehmigungsturbo“ für Bodenspekulation und Investoreninteressen, kritisiert die Schwächung von Mieterschutz und demokratischer Beteiligung. Fordert Baugebot, Leerstandsbekämpfung und Stärkung des Gemeinwohls. 
 
Weitere Hinweise:  
Die Änderungsanträge der Grünen und der Linken zielten auf die Streichung oder starke Einschränkung des § 246e BauGB und auf stärkeren Mieterschutz ab, wurden aber abgelehnt. Der Entschließungsantrag der Grünen forderte umfassende Reformen für mehr Gemeinwohlorientierung und Klimaschutz im Baugesetzbuch, wurde aber ebenfalls abgelehnt. 
 
Zusammenfassung:  
Der Ausschuss empfiehlt die Annahme des Gesetzentwurfs (mit Änderungen), die Ablehnung des Antrags der Linken und die Erledigterklärung des Regierungsentwurfs. Die Änderungen beziehen sich auf das Baugesetzbuch und zielen auf eine befristete Beschleunigung und Flexibilisierung des Wohnungsbaus ab. Die Koalitionsfraktionen CDU/CSU und SPD tragen die Beschlussempfehlung, die Opposition lehnt sie ab und kritisiert insbesondere die neuen Abweichungsmöglichkeiten und die befürchtete Zunahme von Bodenspekulation und Zersiedelung. 
 
Änderungen:  
Hier sind die wichtigsten Maßnahmen und Änderungen, die der Ausschuss am Gesetzentwurf vorgeschlagen hat, stichpunktartig zusammengefasst: 
 
- Erweiterung des § 34 BauGB: Das Einfügenserfordernis entfällt künftig auch bei Erweiterung, Änderung und Erneuerung von Nichtwohngebäuden, wenn dadurch neue Wohnungen entstehen. Das Aufstellen eines Bebauungsplans ist in diesen Fällen nicht mehr erforderlich, was zu erheblichen Kosteneinsparungen für Bauherren führt. 
 
- Klarstellung zu wirtschaftlichen Belangen: Im Baugesetzbuch wird ausdrücklich festgelegt, dass zu den Belangen der Wirtschaft auch Bestands- und Entwicklungsinteressen zählen. Bei Lärmkonflikten können Betriebe von zusätzlichen Schallschutzkosten durch städtebauliche Verträge freigestellt werden. 
 
- Präzisierung bei Lärmschutz: Es wird klarer zwischen Immissionsschutzwerten und Emissionskontingenten unterschieden. Abweichungen von der TA Lärm sind bei Festsetzung von Schutzwerten möglich, wenn dies städtebaulich begründet ist. 
 
- Verlängerung der Zustimmungsfiktion: Bei bestimmten Genehmigungsverfahren tritt die Zustimmung der Behörde erst nach drei Monaten (statt bisher zwei) ein. 
 
- Neue Außenbereichsprivilegierung (§ 37a BauGB): Für Vorhaben zur Herstellung und Lagerung von Produkten der Landesverteidigung (z.B. Munitionsfabriken) wird eine eigene Privilegierung geschaffen. Voraussetzung ist eine Erforderlichkeitserklärung des Bundesverteidigungsministeriums. Das Verfahren wird vereinfacht, und das Ministerium kann bei Ablehnung durch die Gemeinde entscheiden. 
 
- Erweiterung der Privilegierung für Bundeswehrbauten (§ 37 BauGB): Alle Anlagen der Bundeswehr und verbündeter Streitkräfte (inkl. Unterkünfte, Ausbildungsstätten, Wirtschaftsgebäude) gelten als privilegiert. Die Anhörung der Gemeinde entfällt, wenn diese bereits beteiligt war. 
 
- Anpassung des Bau-Turbos (§ 246e BauGB): Die Sonderregelung kann auch bei erheblichen Umweltauswirkungen angewendet werden, sofern eine Strategische Umweltprüfung mit Öffentlichkeitsbeteiligung durchgeführt wird. Der Anwendungsbereich wird auf Anlagen für gesundheitliche Zwecke und Läden zur Deckung des täglichen Bedarfs erweitert. 
 
- Erleichterung bei Umwandlung von Wohnraum (§ 250 BauGB): Die Genehmigungspflicht für die Begründung von Wohnungseigentum entfällt, wenn durch bauliche Maßnahmen zusätzliche Wohnfläche geschaffen wird. 
 
Diese Maßnahmen zielen insgesamt auf Bürokratieabbau, Beschleunigung von Bauvorhaben, Stärkung der Verteidigungsfähigkeit und Anpassung an aktuelle Bedarfe im Wohnungsbau und bei der Infrastruktur.

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